Lo que debes saber antes de comprar un derecho a llave

Felipe Rangell / @soyfeliperangell

Cuando hablamos del contrato de compraventa del derecho a llave, se trata de un contrato consensual privado entre las partes que no requiere cumplir con obligaciones legales de la escritura pública para estar perfecto.

Basta con contar con la aceptación voluntaria de las partes contratantes, la individualización a detalle de cada una de las cosas vendidas, el precio de la negociación y, en el caso de las patentes y permisos, las resoluciones sanitarias.

Debes tener presente que la venta de un local no necesariamente es debido a quiebra del local, esa solo es una opción de todas las posibles.

– No comprar la personalidad jurídica, es decir los estatutos de la empresa

Adquirir dicha personalidad jurídica sería más sencillo en los trámites legales, pero aún cuando se haga una validación exhaustiva, hay cosas que pueden ser invisibles temporalmente, por ejemplo un cheque entregado sin fondos o una deuda impaga que este en proceso de demanda, la resolución saldrá en unos cuantos meses.

Otro ejemplo, que un trabajador esté en proceso de demanda también saldrá en unos cuantos meses y aun cuando se puede redactar en el contrato una cláusula de responsabilidad para los dueños anteriores de todas las deudas y problemas administrativos o legales que surjan a posterior pero que su origen haya sido antes de la venta sea responsabilidad de ello, pero entrar a esos procesos de disputa legales requiere recursos y tiempo, recomendaría evitar el mal rato.

La experiencia nos ha llevado a ver casos de derechos a llaves en la cual querían vender la personalidad jurídica constituida desde 2016 y no se habían hecho declaraciones de impuestos en casi 3 años. Las multas resultaron millonarias.

– Verificar la documentación correspondiente

Recomendamos ver el balance tributario, las últimas declaraciones de renta, IVA, detalle del libro de compras y ventas para tener referencias reales de los niveles de venta de la empresa, contratos con proveedores y clientes, permisos especiales y patentes.

Los permisos especiales van a variar de acuerdo con el tipo de negocio. Cuando hablamos de resolución sanitaria por parte del SEREMI, debemos validar la legalidad y vigencia del documento en dicho instituto.

– La Patente no se vende

Debemos considerar que depende de la municipalidad y el tipo de patente. Si se trata de patente comercial, algunas municipalidades permiten hacer un traspaso de la razón social para la nueva empresa, otras municipalidades no permiten el traspaso y se deberá sacar una nueva; si hablamos de las patentes de alcohol sí se pueden traspasar.

Debemos tener presente que las patentes comerciales pueden ser entregadas provisorias, lo cual indica que el local tiene un año para funcionar y solventar algún problema presentado, de lo contrario se anulará la patente y no permitirá su renovación.

Es por ello que si el derecho a llave que usted va a comprar tiene patente provisoria, debe verificar el informe técnico que emite la municipalidad para confirmar que podrá obtener luego la patente definitiva y estar informado de los requisitos que debe cumplir.

Cuidado con las resoluciones sanitarias 

Si su resolución sanitaria, por ejemplo, indica que está aprobada para cafetería, usted no podrá tener un restaurante, ni un local de comida al paso (comida rápida) o una fábrica de panadería o pastelería.

 El contrato de arriendo de la propiedad

La propiedad sigue perteneciendo a un tercero que dará en arriendo la propiedad y antes de firmar el derecho a llave usted debe garantizar que el dueño autoriza el cambio de arrendatario, de lo contrario podrá haber firmado y negociado el derecho a llave, pero sin el contrato de la propiedad no podrá funcionar y sencillamente usted tendrá que desalojar con su mobiliario y todo lo que compró.

También debe cuidar las cláusulas de este contrato que es diferente al derecho a llave y verificar si podrá cumplir con los requisitos en documentación que le solicite el dueño de la propiedad.

Definición legal

Es la fuente de utilidad o beneficio que significa para un establecimiento comercial circunstancias tales como prestigio, ubicación, calidad de clientela o bondad de los productos que expende, fama que tiene entre el público. Este derecho no es amortizable.

Corte Suprema, 25 de enero de 1995
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¿Qué se necesita?

• El balance tributario.
• Las ultimas declaraciones de renta y IVA.
• Detalle del libro de compras y ventas.
• Estado de resultados auditado.
• Contratos con proveedores y clientes.
• Plan de negocios.