Sunem Riera – @tuasesorinmobiliariochile
Dentro de las consultas más recurrentes en asesorías inmobiliarias, la que se lleva el primer lugar es ¿Compro para vivir o para invertir? Y es que la inversión en inmuebles se posiciona como uno de los mercados más fértiles y seguros, por eso desde hace un tiempo ha tenido un estallido de popularidad.
Al analizar la estructura de la interrogante anterior, normalmente se genera cierta discrepancia y es que concretamente considero que independientemente de que tu propósito de compra sea para fines habitacionales o para arrendar, de igual manera estás realizando una inversión y no estás creando una fuga de capital.
LOS PRINCIPIOS DE LA INVERSIÓN
Cuando decidimos invertir en una propiedad debemos evaluar dos factores que determinarán el éxito de dicho negocio, estos son la rentabilidad y la plusvalía.
La rentabilidad es la tasa de retorno de la inversión relacionada con el capital invertido más los costos asociados. No obstante el cálculo de la rentabilidad se subdivide a su vez en tres tipos de indicadores:
- El retorno sobre activos (ROA), utilizado para conocer la rentabilidad de propiedades compradas al contado.
- El retorno sobre patrimonio (ROE), que sirve para determinar el beneficio neto generado por el valor de compra de la propiedad y su valor en caso de reventa, entre el pie pagado con recursos propios.
- El Cash on Cash, representa la rentabilidad apalancada de tu activo en función del monto que desembolsaste efectivamente para comprar el bien, es decir del pie, no de su precio de compra total. Éste último indicador es uno de los más utilizados para medir el retorno de inversión y permite explicar claramente porqué es beneficioso levantar tu inversión con deuda hipotecaria.
La plusvalía se entiende como el aumento del valor de la propiedad desde el momento de la compra por causas externas e independientes, como por ejemplo: conectividad, urbanismo, acceso a bienes y servicios básicos, ubicación, vista y planes de desarrollo.
La plusvalía en el negocio inmobiliario ya sea para vivir o para arrendar, es una de las principales y mayores ganancias de comprar un bien en una ciudad en pleno crecimiento como Santiago, en la que las propiedades en comunas de gran auge han aumentado hasta un 30% su valor en los últimos 3 años.
¿Qué es lo mejor? Pues básicamente esto va a depender de tu propósito, proyección e incluso estilo de vida.
Ser un inversionista o vivir en tu departamento como aspiración
Si eres de las personas que anhelas dejar de pagar arriendo todos los meses porque lo consideras una fuga de capital, pero además de eso también aspiras vivir en algo que consideres tuyo y tu capacidad de crédito el día de hoy te permite adquirir ese inmueble que se adapte a tus requerimientos, entonces debes iniciar la inversión inmobiliaria con una opción para vivir y no con algo para arrendar, ya que normalmente las propiedades que destinaremos en arriendo siempre estarán por debajo de nuestro tope crediticio, mientras que las viviendas que destinamos como principales en la mayoría de los casos alcanzan ese máximo.
Algunos cometen el error de no comprar a tiempo su departamento deseado, a pesar de contar con los ingresos, capacidad de pago y de crédito, simplemente porque se ven tentados a invertir en inmuebles de menor valor pensando que de esta manera generarán mayores flujos de caja para adquirir en un futuro ese bien que tanto querían, pero lamentablemente no llega a ser siempre así.
Esto debido a que así como la propiedad para arrendar puede aumentar su valor porcentualmente, el departamento que aspiraban también lo ha hecho en gran medida y seguramente ya su capacidad de crédito no alcance a cubrir el nuevo valor y deba re direccionar su búsqueda.
Si, por el contrario, tu intención de inversión no va ligada a vivir en tu propiedad ahora, ni en un futuro, sino netamente a aumentar tu patrimonio, entonces sin miedo alguno irrumpe en la compra de bienes con fines de arriendo; siempre asegurándote de que sean propiedades con buena proyección de plusvalía, márgenes de rentabilidad estables y además que sean sostenibles en el tiempo.
Por último, si tu caso es que la vivienda que quieres comprar está por encima de la realidad financiera que tienes y no tienes ninguna proyección de renta con aumento significativo a futuro, lo mejor es que compres ahora alguna propiedad que esté a tu alcance y que aumente tu patrimonio, ya que los valores actuales se encuentran en constante ascenso y mientras más esperes para realizar la compra, lamentablemente más se alejará la posibilidad de adquirir un inmueble.
