Existen otras instituciones financieras que otorgan el mismo producto pero con otros beneficios a largo plazo.
Sunem Riera / @tuasesorinmobiliariochile
La inversión en inmuebles, sobre todo esa que se realiza apalancando el patrimonio a través de deuda, es de las más rentables. Sin embargo, son muchos los inversionistas o compradores que aún creen que la única opción para comprar varias propiedades y sacarle el máximo provecho a su capacidad de crédito, es a través de créditos hipotecarios paralelos o simultáneos en distintos bancos, pero esta no es la única y a veces tampoco la mejor opción.
Una opción distinta a los bancos, pero muy competitiva dentro del mercado inmobiliario son las mutuarias, que básicamente son firmas o filiales relacionadas a empresas de seguro. Su funcionamiento se sostiene debido a que la aseguradora traspasa los fondos de las rentas vitalicias a las mutuarias y estas lo destinan para el otorgamiento de créditos hipotecarios, pero posteriormente el ingreso o dividendo generado por este concepto es devuelto al dueño de dicha renta vitalicia.
En cuanto a requisitos para solicitar el crédito en banco o mutuaria, no existen muchas diferencias; ambas instituciones se manejan bajo estándares de riesgo similares. No obstante, cuando hablamos de ventajas si
podremos ver diferencias que nos ayudarán a determinar la estrategia de inversión a realizar y por ende con cuál institución tomar nuestro crédito.
LA MUTUARIA NO REPORTA TU DEUDA EN SISTEMA FINANCIERO
Es bien sabido que cuando tomamos un crédito con un banco, al cabo de mes y medio o dos meses este es informado a través de un informe comercial a la Comisión Para El Mercado Financiero (CMF); la cual difunde dicha información al resto de las instituciones financieras a través del certificado de deuda, quedando así nuestra capacidad de crédito cada vez más reducida porque ya hemos adquirido endeudamiento.
Es por esa razón, y aprovechando ese pequeño plazo en el que la deuda aún no ha sido reportada, que se abrió paso a los famosos créditos paralelos o simultáneos, mediante los cuales algunas personas decidieron comprar más de una propiedad con misma fecha de entrega y cursar ambos créditos, antes de que la información de deuda se cruzara. Sin embargo, bajo este tipo de transacciones se asumen dos riesgos: 1. Pagar el pie o inicial de todas las propiedades a comprar en simultáneo; 2. Que la fecha de escrituración sea la misma, ya que si existe una diferencia de tiempo para la escritura, uno de los créditos no podrá ser cursado.
Por otra parte, si tomamos un crédito hipotecario con alguna mutuaria, no vamos a tener que preocuparnos por esto. Tal como había mencionado anteriormente, la mutuaria es una filial de una empresa de seguro; ambas fiscalizadas al igual que los bancos por la CMF, pero su regulación mediante ley se maneja de manera
independiente. Los bancos deben emitir un informe comercial de sus deudores, mientras que las mutuarias deben informar el total de sus colocaciones y no se les exige un informe de publicación de deudores; por lo tanto, al tomar un crédito hipotecario con alguna mutuaria, la deuda no se va a reflejar en sistema financiero y
manejaremos la misma capacidad de crédito.
Asimismo, las mutuarias tampoco se traspasan información entre ellas; esto te permitirá agotar primero toda tu capacidad de endeudamiento con cada una de ellas y luego ir tras la banca. Además, te brindará también la oportunidad de comprar varias propiedades con tiempos distintos de entrega y así poder administrar mejor tus finanzas y fondos para destinarlo al pago del pie de cada uno.
Los seguros asociados al hipotecario son más económicos en la mutuaria
Recordemos que por la naturaleza del producto hipotecario, los seguros asociados a este tipo de créditos son obligatorios al momento de suscribir; por lo tanto, el costo del seguro nos va a incidir de manera directa sobre la Carga Anual Equivalente (CAE) y el dividendo mensual.
Ciertamente al estar la mutuaria tan ligada o asociada a empresas de seguro, le permite tener un índice de costo de seguros mucho más atractivo que lo que pueda ofrecer un banco, ya que estos últimos trabajan la mayoría de las veces este ítem mediante un corretaje de seguros que podría encarecer el dividendo final.
No obstante, en este momento las tasas hipotecarias en los bancos son realmente competitivas y pueden encontrarse por debajo de lo que ofrece la mutuaria, por lo que se debe evaluar de manera eficiente el CAE de cada crédito, para comprobar sus ventajas financieras desde el punto de vista de tasa y seguros asociados; ya que puede darse el caso de que la tasa en la mutuaria sea más alta pero el seguro más bajo, por lo tanto el dividendo queda bastante similar.
En conclusión, las mutuarias son, sin duda, una excelente opción para tomar créditos hipotecarios sin necesidad de disminuir nuestra capacidad de endeudamiento frente a otras instituciones. De igual manera, mi recomendación es que independientemente de que sepas que una mutuaria es la mejor opción, siempre es bueno cotizar créditos también en bancos, puesto que esto nos permitirá tener mejores márgenes de negociación.
